IL CASO DELL’IMMOBILE ACQUISTATO PRIMA DELLA CONCLUSIONE DEI LAVORI

Abbiamo avuto diversi casi relativi alla fruizione della detrazione del 50% con riferimento ad interventi di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, le quali, provvedono all’alienazione o assegnazione dell’immobile entro 18 mesi dalla data di fine lavori.

In questi casi, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 28/E/2022, chiarisce che la detrazione è calcolata su di un ammontare forfettario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione.

La particolare tipicità della situazione la si può ritrovare nel fatto che la detrazione è riconosciuta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà dell’immobile senza che abbia alcun rilievo il soggetto sostenitore della spesa, sappiamo infatti che ordinariamente, alla base della fruizione di qualsiasi detrazione, rileva la circostanza che il soggetto che vuole recuperare la spesa l’abbia sostenuta per intero, in questo specifico caso invece, è circostanza del tutto irrilevante, anche con riferimento ai tempi, infatti, come vedremo in seguito, la detrazione non sarà fruita in funzione del completamento della spesa , ma piuttosto del completamento dei lavori, il che significa che potrei aver acquistato un immobile in anni precedenti fruendo della detrazione solo in anni successivi.

Il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende l’Iva, in quanto, si tratta di un onere addebitato all’acquirente unitamente al corrispettivo.

Occorre prestare grande attenzione alle specifiche norme del caso, in aggiunta, l’Agenzia precisa che il beneficio non dipende dalla totale assegnazione o vendita di tutte le unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, in quanto, ciascun beneficiario può fruire della detrazione in base al proprio atto di acquisto o assegnazione, perciò rileva l’ultimazione dei lavori, non la vendita di tutti gli immobili che ne fanno parte, il che ci porta a ritenere ad esempio, che a fronte di un atto di compravendita del 2019, fine lavori 2022 ed ultimazione della vendita degli immobili 2024, la detrazione possa competere , relativamente ai soli immobili compravenduti a quella data, a partire dal 2022.

Perciò nel caso in cui il rogito sia stato stipulato prima della fine dei lavori, rimane impregiudicata la possibilità di fruire della detrazione, ma come detto solo successivamente all’ultimazione dei lavori relativi all’intero stabile e non già del solo singolo appartamento.

Come riportato sopra, la detrazione potrà essere esercitata anche in epoca successiva all’acquisto dello specifico appartamento se acquistato in epoca precedente all’ultimazione dei lavori, in un caso come quello che stiamo ipotizzando la detrazione, sarà fruita nella dichiarazione relativa all’anno di ultimazione dell’intero immobile. Sarà necessario forzare in dichiarazione l’anno di sostenimento della spesa inserendo invece l’anno della fine dei lavori sull’intero immobile.