IN RELAZIONE AGLI EDIFICI POSSEDUTI DA UN UNICO PROPRIETARIO VA VERIFICATO CHE L'EDIFICIO OGGETTO DEGLI INTERVENTI SIA RESIDENZIALE NELLA SUA INTEREZZA. (PARTE SECONDA)

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la risposta a interpello n. 397 del 9 giugno 2021 con cui ha rettificato parzialmente la risposta n. 231 del 9 aprile 2021, riguardante le condizioni per accedere al superbonus e gli interventi antisismici realizzati su un edificio di un unico proprietario composto da unità abitative funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo. Se nel precedente intervento si è valutato l’effetto con riguardo allo sconto in fattura ora analizziamo gli interventi.

Gli interventi

L'agevolazione spetta anche a fronte di interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici indicati nel comma 1 del predetto articolo 119 del decreto Rilancio, (cd. interventi "trainanti") nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi "trainati") indicati nei commi 2, 5, 6 e 8 del medesimo articolo 119, realizzati su:

1. parti comuni di edifici residenziali in "condominio" (sia trainanti, sia trainati);
2. su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
3. unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno site all'interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
4. singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all'interno di edifici in condominio (solo trainati).

Da ultimo, l'articolo 1, comma 66, lettera n) della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021) ha modificato l'articolo 119 del decreto Rilancio, prevedendo al comma 9, lettera a), che il Superbonus si applica agli interventi effettuati dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Un'unità immobiliare può ritenersi "funzionalmente indipendente" qualora sia dotata di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:

-impianti per l'approvvigionamento idrico;

-impianti per il gas;

-impianti per l'energia elettrica;

- impianto di climatizzazione invernale.

La norma dispone che «per "accesso autonomo dall'esterno" si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Per cui sono ammessi al Superbonus anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. In tale ipotesi, i predetti soggetti possono beneficiare del Superbonus per gli interventi realizzati su un numero massimo di quattro unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio.

Come chiarito in risposta all'interrogazione in Commissione Finanze n. 5- 05839 del 29 aprile 2021, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate, tenuto conto della ratio della modifica operata con la legge di bilancio 2021.

Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus - al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio - occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l'edificio è composto, incluse le pertinenze.

Anche in relazione agli edifici posseduti da un unico proprietario, inoltre, va verificato che l'edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell'edificio sia superiore al 50 per cento. Resta esclusa, la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi "trainati" realizzati sulle singole unità non residenziali.