LA CONDIZIONE NEL CASO DI RIACQUISTO DI IMMOBILE ABITAZIONE PRINCIPALE

La Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 24457 sez. V, depositata l’8 agosto scorso si è pronunciata su di una controversia instauratasi tra contribuente e Agenzia delle Entrate che, con avviso di liquidazione, aveva disconosciuto l’agevolazione per l’acquisto di un fabbricato nonostante fosse stato effettuato entro un anno dall’alienazione del precedente.

Si ricorda che, in caso «di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di legge prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte». A tale regola generale, il legislatore ha posto un’eccezione. Infatti, è previsto che «Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Nello specifico l’Agenzia aveva provveduto a disconoscere l’agevolazione in quanto, il contribuente, sebbene avesse rispettato la condizione di non decadenza rappresentata dal secondo acquisto entro l’anno di cessione del primo, entro il medesimo termine l’immobile non era stato effettivamente adibito a propria abitazione.  

Al riguardo, le agevolazioni in commento, si traducono nell’applicazione dell’imposta di registro in misura del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, a condizione che il soggetto rispetti contemporaneamente i seguenti requisiti:

1. l’immobile da trasferire si trovi nel Comune in cui il contribuente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi o, in alternativa, nel comune in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende;
2. non sia titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato;
3. non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

La ratio della norma è quella di evitare il duplice godimento dell'agevolazione, per questo ne limita la fruizione solo ed esclusivamente nel caso non si sia in possesso di altro fabbricato a destinazione abitativa.  

Importante rilevare però, che la disposizione, non dispone la verifica del concreto utilizzo dell’immobile né con riferimento alle case di abitazione che il contribuente già possiede, e che possono precludere l’accesso all’agevolazione, né con riferimento all’immobile che si intende acquistare. Nel concetto di “casa di abitazione”, ai fini della norma in esame, rientrano dunque tutti i fabbricati abitativi astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative, indipendentemente dal loro utilizzo.

Ma il tenore della sentenza ben chiaramente disconosce tale assunto. Difatti, con la sentenza n. 24457/2022, la Suprema Corte ha rammentato il principio secondo cui la disposizione di cui al comma 4 della nota II-bis dell'articolo 1 della parte prima della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 disciplina una fattispecie diversa da quella dell'accesso alle agevolazioni (di cui al comma 1, della stessa nota II-bis), prevedendo «non una reiterazione delle agevolazioni medesime, ma un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dal primo periodo dello stesso comma; eccezione che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Ai fini della rilevanza del nuovo acquisto infrannuale, sul piano della conservazione delle agevolazioni già godute per il precedente acquisto, deve sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale non risultando sufficiente la mera intenzione di detta destinazione.