a quali condizioni permane IL BENEFICIO PRIMA CASA?

L’ordinanza n. 27088/2022 della Corte di Cassazione (Sez. VI-5), del 14 settembre 2022, è l’occasione per riprende una questione sovente discussa ed affrontata con fortune alterne.
Il caso affrontato e risolto dalla Suprema Corte, riguarda un contribuente, divorziato, che ha acquistato una nuova abitazione, in conseguenza dell’assegnazione - da parte del Tribunale - della casa coniugale alla ex moglie, quale affidataria dei figli minori.

Al contribuente l’Agenzia ha negato la possibilità di godere dei benefici prima casa ancorché quella su cui aveva in origine fatto valere il beneficio fosse stata dal giudice assegnata all’ex coniuge, la motivazione come sarà facile immaginare attiene all’impossibilità di godere doppiamente delle agevolazioni. 

I supremi giudici di Cassazione nella sentenza confermando la decisione favorevole all’erario richiamano:
«In tema di agevolazioni "prima casa", il requisito della mancanza di titolarità su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di un'altra casa acquistata col medesimo beneficio, di cui all'art. 1, nota II bis, lett. c, della parte I della tariffa allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, non può essere inteso, atteso il chiaro tenore letterale della disposizione, come mancanza di disponibilità effettiva di essa, sicché non sussiste ove l'immobile di proprietà del contribuente sia stato assegnato, in sede di separazione o divorzio, al coniuge separato o all'ex coniuge, in quanto affidatario di prole minorenne».

Al riguardo occorre ricordare che prima dell’entrata in vigore della legge di stabilità del 2016, per godere dei benefici prima casa occorreva:
1) non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato; 
2) non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle medesime agevolazioni “prima casa”. L’acquirente aveva l’obbligo di dichiarare tali condizioni nell’atto di compravendita. 

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

La sentenza trae origine dall’applicazione del punto 2, non potendo, come specificato, considerare come indisponibile un immobile assegnato all’ex coniuge.

La questione era stata affrontata dall’Agenzia con la Risposta n. 634 ad un interpello nel 30 settembre 2021.
La prassi fa riferimento alla norma contenuta nel comma 4-bis della Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUIR, che consente, al contribuente di fruire delle agevolazioni in esame, in relazione all'acquisto del nuovo immobile, anche in assenza del requisito della “novità” del godimento dell'agevolazione a condizione, però, che l'immobile pre-posseduto venga alienato entro il termine di un anno dal nuovo acquisto agevolato.

In riferimento al caso prospettato, l’Agenzia, osserva che, le disposizioni di cui alla citata Nota II-bis, hanno natura agevolativa e, quindi, non sono suscettibili di interpretazione. Di conseguenza, l’Agenzia non condivide la presunta inidoneità dell'immobile pre-posseduto dal contribuente che ha presentato l’interpello a soddisfare quelle esigenze abitative, quale motivazione alla base della duplicazione del beneficio in relazione al nuovo acquisto, quindi, le Entrate ritengono che, considerata la titolarità in capo all'istante del diritto di proprietà di un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni in esame, lo stesso dovrà procedere all’alienazione della quota in sua proprietà della casa pre-posseduta, in modo tale da non incorrere nella decadenza dall'agevolazione fruita per il secondo acquisto a nulla rilevando per questa la condizione di inidoneità all’utilizzo, dunque rileva solo ed esclusivamente l’averne fruito in epoca precedente del medesimo beneficio, che sarà replicabile solo ed esclusivamente successivamente all’alienazione del primo cespite.

Rimanendo nei limiti all’esercizio dei benefici, potrà essere utile esaminare la sentenza n. 24457/2022 della Suprema Corte, nella quale viene rammentato il principio secondo cui, la disposizione più volte richiamata non dispone, nel caso di riacquisto di immobile da adibire ad abitazione, una reiterazione delle agevolazioni, ma piuttosto definisce un'eccezione alla regola della decadenza da tali benefici prevista dalla norma nel caso di riacquisto di immobile da adibire ad abitazione principale. 
Quella che potrebbe essere scambiata per una questione di “lana caprina” in realtà dobbiamo percepirla come l’essenza stessa della disposizione e cioè di una specifica eccezione all’inevitabile evento decadenziale dell’agevolazione e che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale. 

E’ ulteriormente necessario chiarire che per godere reiteratamente dell’agevolazione in relazione al nuovo acquisto, dovrà sussistere il requisito della destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale non risultando sufficiente la mera intenzione di detta destinazione (sempre in assenza del precedente immobile).
La ratio della norma è quella di agevolare l’acquisto della casa di abitazione laddove realmente non si sia in possesso di altro fabbricato a destinazione abitativa. Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, il legislatore intende evitare il duplice godimento dell'agevolazione.