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L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato ieri la circolare n. 12/E per chiarire ogni aspetto in merito all’agevolazione introdotta dall’articolo 64, commi 6-10, del D.L. n. 73 dello scorso 25 maggio, intervenuto sul tema “prima casa” per rafforzare il beneficio qualora l’acquisto venga effettuato da giovani che :
- nell’anno del rogito non abbiano ancora compiuto 36 anni di età e
- non abbiano un valore ISEE eccedente la soglia dei 40.000 euro.
- Pongano in essere la stipula nel periodo intercorrente tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
QUALI VANTAGGI: in virtù del comma 6 dell’articolo 64 del D.L. n. 73/2021, vengono di fatto azzerate le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Il successivo comma 7 si occupa invece delle cessioni soggette ad IVA stabilendo che in tal caso l’importo corrisposto dal cessionario al cedente a titolo di IVA possa essere convertito in un credito d’imposta da utilizzare in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per successioni e donazioni successive alla data di acquisizione del credito, o da utilizzare in diminuzione dall’IRPEF risultante dalla prima dichiarazione presentata dopo la stipula dell’atto. Infine, per espressa previsione normativa, il credito può essere utilizzato in compensazione secondo le rituali modalità previste dall’articolo 17 del D. Lgs. n. 241/1997.
Con riferimento alle cessioni soggette ad IVA, la norma non aveva chiarito se il credito d’imposta si aggiungesse o sostituisse l’agevolazione prevista in caso di cessione non soggetta ad IVA per le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Al riguardo l’Agenzia, con la circolare n. 12/E di ieri, ha affermato che, stante il richiamo al comma 6, il credito d’imposta rappresenta un’ulteriore agevolazione.
IL REQUISITO ANAGRAFICO: relativamente al requisito dell’età anagrafica del giovane acquirente, l’Agenzia ha confermato che il requisito è soddisfatto qualora il contribuente risulti di età inferiore ai 36 anni per tutto l’anno in cui avviene la stipula dell’atto e non solo alla data di stipula.
Sulla scorta di detta interpretazione, a titolo esemplificativo, può beneficiare dell’agevolazione il soggetto che stipulerà il rogito il 30 ottobre 2021 e compirà 36 anni di età a gennaio 2022. Al contrario, il beneficio non potrebbe essere invocato dal contribuente trentacinquenne il 30 ottobre 2021 che compirà il trentaseiesimo anno di età il 30 dicembre di quest’anno.
Sono oggetto di agevolazione anche le pertinenze in virtù del richiamo che il comma 6 opera alla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986.
In caso di acquisto pro quota, la circolare conferma che vanno verificati in capo ad ogni acquirente i requisiti che, ove sussistenti, danno diritto al beneficio indipendentemente dalla condizione soggettiva degli altri acquirenti.
Come già era emerso dalla risposta n. 653 dello scorso 4 ottobre, l’agevolazione è fruibile anche nel caso di trasferimento con provvedimento giudiziale.
Qualora la fruizione del beneficio risulti non spettante, le imposte da restituire in misura ordinaria subiranno la maggiorazione del 30% a titolo di sanzione e degli interessi di mora come avviene per l’agevolazione “prima casa”.
Al requisito dell’ISEE, che non deve superare il valore di 40.000 euro, è dedicato un apposito paragrafo della circolare.
L’Agenzia ricorda che l’ISEE è la fotografia delle situazioni reddituali e patrimoniali dell’intero nucleo familiare nel secondo anno precedente a quello di presentazione della dichiarazione sostitutiva unica.
I richiedenti l’agevolazione devono risultare in possesso di un ISEE in corso di validità alla data di stipula del rogito.
La circostanza che l’ISEE guardi al nucleo familiare anagrafico del soggetto potrebbe però rappresentare un limite. Si pensi al giovane attualmente residente con i genitori che intende acquistare casa per rendersi indipendente. A determinare la possibilità, o l’impossibilità, di godere del beneficio concorrerà anche la “ricchezza” dei genitori e degli altri familiari eventualmente conviventi.
Interessante l’approfondimento del documento di prassi dedicato alle possibilità, tassativamente elencate dall’articolo 10, comma 5, del d.lgs. n. 147 del 2017, di ricorrere all’ISEE “corrente” calcolato su un periodo d’imposta più vicino al momento del rilascio dell’attestazione.
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