Una beve disamina dei comportamenti da tenere nel caso di fratto per morosità e la tempistica necessaria per il rilascio dell’immobile.

articolo di CAF News 24

Nel verificare le diverse ipotesi legate allo sfratto per morosità, iniziamo col confrontare la natura civilistica con quella fiscale dell’evento.

Da un punto di vista civilistico il contratto di locazione termina con la convalida dello sfratto, da un punto di vista fiscale la risoluzione del contratto di locazione produrrà effetti verso l’erario, solo dopo che sia stata comunicata all’Agenzia delle Entrate, mediante la presentazione del Modello RLI.

Da ciò si comprende che gli esiti fiscali intervengono solo successivamente all’iter civilistico che ha come obiettivo il rilascio dell’immobile.

Per questo, in caso di inadempienza del conduttore, la proprietà, per rientrare nel pieno possesso dell’immobile non riconsegnato, può avviare una procedura di sfratto per morosità (articolo 658 del Codice di procedura Civile). Se il giudice emetterà un’ordinanza di convalida (titolo esecutivo) verrà indicata nella sentenza anche la data entro la quale il conduttore dovrà rilasciare l’immobile. Nell’ipotesi in cui quest’ultimo non adempia, si procede all’esecuzione coattiva dello sfratto.  

Questo è quello che sarà necessario porre in essere nei confronti dell’inquilino inadempiente sia con riferimento ai canoni che con riferimento al conseguente rilascio dell’immobile, vediamo ora quali sono i comportamenti da tenere da un punto di vista fiscale.

Ben sappiamo che la risoluzione anticipata del contratto deve essere comunicata all’Amministrazione entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento. Solo successivamente viene meno per il locatore l’obbligo di indicare in dichiarazione dei redditi il corrispettivo derivante dal contratto di locazione.

Tale comunicazione è indispensabile con riferimento all’articolo 26 del DPR n. 917/1986 che, prevede per i redditi fondiari, la concorrenza degli stessi, indipendentemente dalla percezione, alla formazione del reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.

Tale disposizione ha trovato una specifica deroga per effetto del D.L. 34/2019.

La deroga dispone, nel caso di redditi derivanti da locazione ad uso abitativo, anche se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, a patto che la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento, solo tale azione sterilizza la presunzione assoluta da parte dell’agenzia delle entrate circa la tassazione dei redditi fondiari.

Al riguardo giova evidenziare come sia diverso il caso dei redditi d’impresa rispetto a quelli fondiari, per le locazioni commerciali vigendo il criterio della competenza, anche se non pagati i redditi producono tassazione mentre per le locazioni abitative basterà l’intimidazione di sfratto o l’ingiunzione di pagamento per non farli con correre al reddito complessivo.

A questo si aggiunga che, nel caso in cui al locatore a prescindere dall’incasso siano stati portati a tassazione i canoni, per questi sarà possibile (se accertato nel procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità), godere di un credito d’imposta di pari ammontare.

Venendo al caso della risoluzione anticipata ed alla necessità di comunicare tramite RLI lo sfratto si tenga conto degli adempimenti che seguono:

per la risoluzione anticipata del contratto è dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro, da versare entro i 30 giorni dall’evento con modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo “1503”.

È il caso di precisare, che l’imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, mentre è dovuta se almeno un locatore non ha esercitato tale opzione.

La risoluzione del contratto di locazione è comunicata all’Amministrazione Finanziaria con il modello RLI, da presentare tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web), ovvero in formato cartaceo all’ufficio dov’è stato registrato il contratto.

In fase di compilazione del modello occorrerà indicare:

1. Quadro A – Dati generali, il codice relativo alla tipologia di contratto cui si riferisce la risoluzione (ad esempio, “S1” nel caso di locazione di immobile ad uso diverso dall’abitativo, o “L1” qualora si tratti di locazione di immobile abitativo”);
2. nella sezione II “Adempimenti successivi”, è necessario esporre il codice correlato allo specifico adempimento che si intende effettuare (per la risoluzione il codice è “4”); la data di risoluzione e il codice identificativo del contratto interessato;
3. nella sezione III “Richiedente”, occorre indicare la tipologia di soggetto che comunica l’adempimento successivo (ad esempio codice 1 se è una delle parti del contratto), nonché i dati dello stesso e la firma.

Facciamo il caso, in cui il contribuente sopraffatto dal disagio relativo al recupero dei canoni ed all’infruttuosa intimazione al rilascio dell’immobile si sia dimenticato del modello RLI, cosa possiamo consigliargli di fare?  

Sicuramente di ravvedere l’imposta di registro mediante il pagamento delle sanzioni ridotte, che ripropongo:

• 0,1% per ogni giorno (entro il 15° giorno);
• 1,5% (con regolarizzazione entro il 30° giorno);
• 1,67% (con regolarizzazione entro i 90 giorni);
• 3,75% (con regolarizzazione entro un anno);
• 4,29% (con regolarizzazione entro due anni);
• 5% (con regolarizzazione entro due anni).

Pertanto, ipotizzando che la convalido dello sfratto fosse avvenuta il 30 gennaio, la risoluzione doveva essere comunicata entro 30 giorni (entro il 1° marzo). Supponendo che la regolarizzazione avvenga oltre i 90 giorni, occorrerà versare:

• l’imposta di registro pari a 67 euro con codice tributo “1503”;
• la sanzione, di 2,51 (67 * 3,75%) con codice tributo “1509”;
• gli interessi di mora all’1,25 % per un importo pari a 0,28 euro, con codice tributo “1510”.

Rimane fermo l’obbligo della comunicazione della risoluzione all’Agenzia delle Entrate tramite l’RLI.

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