Decorrenza della detrazione nel caso di ristrutturazione dell’intero immobile
articolo di
Stefano Ceci
Abbiamo avuto diversi casi relativi alla fruizione della detrazione del 50% con riferimento ad interventi di ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, le quali, provvedono all’alienazione o assegnazione dell’immobile entro 18 mesi dalla data di fine lavori.
In questi casi, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 28/E/2022, chiarisce che la detrazione è calcolata su di un ammontare forfettario pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione.
La particolare tipicità della situazione la si può ritrovare nel fatto che la detrazione è riconosciuta agli acquirenti in relazione alla quota di proprietà dell’immobile senza che abbia alcun rilievo il soggetto sostenitore della spesa, sappiamo infatti che ordinariamente, alla base della fruizione di qualsiasi detrazione, rileva la circostanza che il soggetto che vuole recuperare la spesa l’abbia sostenuta per intero, in questo specifico caso invece, è circostanza del tutto irrilevante, anche con riferimento ai tempi, infatti, come vedremo in seguito, la detrazione non sarà fruita in funzione del completamento della spesa , ma piuttosto del completamento dei lavori, il che significa che potrei aver acquistato un immobile in anni precedenti fruendo della detrazione solo in anni successivi.
Il prezzo su cui calcolare la detrazione comprende l’Iva, in quanto, si tratta di un onere addebitato all’acquirente unitamente al corrispettivo.
Occorre prestare grande attenzione alle specifiche norme del caso, in aggiunta, l’Agenzia precisa che il beneficio non dipende dalla totale assegnazione o vendita di tutte le unità immobiliari che costituiscono l’intero fabbricato, in quanto, ciascun beneficiario può fruire della detrazione in base al proprio atto di acquisto o assegnazione, perciò rileva l’ultimazione dei lavori, non la vendita di tutti gli immobili che ne fanno parte, il che ci porta a ritenere ad esempio, che a fronte di un atto di compravendita del 2019, fine lavori 2022 ed ultimazione della vendita degli immobili 2024, la detrazione possa competere , relativamente ai soli immobili compravenduti a quella data, a partire dal 2022.
Perciò nel caso in cui il rogito sia stato stipulato prima della fine dei lavori, rimane impregiudicata la possibilità di fruire della detrazione, ma come detto solo successivamente all’ultimazione dei lavori relativi all’intero stabile e non già del solo singolo appartamento.
Come riportato sopra, la detrazione potrà essere esercitata anche in epoca successiva all’acquisto dello specifico appartamento se acquistato in epoca precedente all’ultimazione dei lavori, in un caso come quello che stiamo ipotizzando la detrazione, sarà fruita nella dichiarazione relativa all’anno di ultimazione dell’intero immobile. Sarà necessario forzare in dichiarazione l’anno di sostenimento della spesa inserendo invece l’anno della fine dei lavori sull’intero immobile.
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Stefano Ceci
Dottore Commercialista iscritto all’ordine di Roma, Iscritto al Registro dei Revisori Contabili dal 1985 titolare di uno studio tributario e di consulenza aziendale. Componente Commissione area Tecnico Fiscale Consulta Nazionale dei CAF. Responsabile dell’Assistenza Fiscale del CAF MCL srl. Responsabile Ufficio Formazione CAF MCL srl. Ha maturato notevole esperienza nella gestione ed organizzazione degli Enti No Profit, componente del Tavolo Tecnico Legislativo in seno al Forum Nazionale del Terzo Settore, relatore alla Commissione Bilancio del Senato per le proposte di modifica Dlgs 117/17 , Componente Ufficio di Segreteria Fondi PNRR UE 2021-27 Forum Nazionale del Terzo Settore, collaborazioni con le commissioni terzo settore dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma ed Arezzo _ consulente amministrativo progetti ex/L. 383/00, consulente scientifico Commissione Riforma Terzo Settore – collaborazione con testate giornalistiche : CAF NEWS24 , Edizioni Traguardi Sociali, nel 2022 ha pubblicato: La Riforma del Terzo Settore – manuale pratico per le Associazioni di Promozione Sociale”