Come calcolare l’imposta con uno sguardo alle poche ma interessanti novità.

articolo di Stefano Ceci

Con questa breve guida forniremo alcune indicazioni per muoversi con maggiore sicurezza nelle norme relative all’IMU.

La prima particolarità è che a differenza delle imposte in autotassazione o comunque il modello 730, oggi come nel passato, l’IMU è calcolata con riferimento all’anno in corso, cioè il 2024.

A parte essere utile al fine di rimettere le lancette dell’orologio fiscale, questo semplice principio introduce un elemento cui serve porre la giusta attenzione.

Essendo l’IMU un’imposta calcolata sulla base degli immobili detenuti nel 2024, al calcolo dell’imposta concorreranno tutti gli immobili eventualmente acquisiti o al contrario ceduti nel corso dello stesso anno.

Spesso contribuenti dalla memoria fallace dimenticano di inserire gli immobili pervenuti nel corso del 2024, al contrario quasi nessuno dimentica quelli nel frattempo ceduti!

Per capire quando e quanto (soprattutto) un immobile acquisito nel 2024 o al contrario ceduto impatta sulla dichiarazione, basterà riferirsi ad un concetto assai semplice e di immediata comprensione.

L’IMU è un’imposta che con riferimento all’anno viene pagata per dodicesimi, cioè in funzione dei mesi per i quali si è stati possessori di un immobile soggetto ad IMU, unitamente a questo, serve sapere che il mese (che rappresenta l’unità minima di calcolo dell’imposta) sarà considerato tale se si superano i 15 giorni.

Chiarito questo concetto il resto è semplice, se io ho acquistato un immobile il 20 di gennaio 2024, l’acconto non lo pagherò per sei mesi ma piuttosto per 5 al contrario se lo avessi venduto il 14 giugno lo considererò per soli 5 mesi e non per 6.

In questo breve excursus sull’IMU mi soffermerò su alcuni aspetti che rivestono il carattere di  novità (quello di prima non lo era), alcuni di questi sono noti altri invece sono nascosti in quel “non luogo” rappresentato da disposizioni che scopriamo afferire alla determinazione dei nostri obblighi tributari solo riflettendoci sopra, sono certo che molti di voi non ci hanno pensato, mi riferisco al superbonus.

Penserete (mi sembra di vedervi) cosa c’entra il superbonus con l’IMU? L’IMU lo calcolo sulla base dei dati catastali. Non avete finito di esprimere il concetto che una piccola crepa vìola la vostra granitica certezza, prima è una fessurina che, accompagnata da un rumore sordo ma continuo si allarga sempre più fino a diventare una voragine.

Il cuore inizia a battere all’impazzata, un cerchio alla testa vi avviluppa nelle sue spire feroci e dolorose, a quel punto con le ginocchia molli penserete: “ è si ….. forse Ceci ha ragione… stai a vedere che se a seguito dei lavori, l’immobile ha acquistato un maggior valore, e di questo ne dovrò tenere conto anche ai fini catastali procedendo alla presentazione delle dichiarazioni di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate?”

Purtroppo questo è quello che emerge dalla lettura di una disposizione contenuta nella legge di Bilancio 2024 (art. 1, commi 86 e 87, legge n. 213/2023), che attribuisce all’Agenzia delle Entrate il potere di effettuare le opportune verifiche in merito alle variazioni catastali eventualmente rilevabili a seguito dell’accrescimento di valore degli immobili dopo il superbonus. Questo provvedimento è palesemente nel solco del provvedimento che vuole penalizzare la cessione nel quinquennio ed oltre, dell’immobile oggetto di superbonus.

Con effetto dal 1° gennaio 2024, l’Agenzia delle Entrate verificherà se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di variazione catastale con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (quindi il superbonus).

Secondo il Legislatore, tali interventi potrebbero avere effetti positivi, oltre che sul valore di mercato delle unità immobiliari interessate, anche sulle loro capacità di reddito, con possibili ripercussioni sulla rendita catastale accertata negli atti del catasto dei fabbricati.

La verifica deve essere condotta sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Se, a seguito dei controlli, non risulta presentata la dichiarazione, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente apposita comunicazione con la quale lo avvisa dei controlli effettuati e degli elementi in suo possesso.

Se, a seguito del controllo effettuato ai sensi delle disposizioni introdotte dalla legge di Bilancio 2024, non risulta presentata la dichiarazione di variazione catastale, l’Agenzia delle Entrate invierà ai contribuenti una lettera di compliance.

Questi contribuenti saranno inseriti in apposite liste selettive, ma non è chiaro quali saranno gli elementi che faranno scattare il “warning”.

Ma se qualcuno riceverà la lettera di compliance cosa potrà fare?

Le possibilità sono due:

• la prima ovvia, presentare la denuncia di variazione catastale;
• la seconda un po' più complessa e dagli esiti incerti, instaurare un contraddittorio con l’Amministrazione finanziaria per dimostrare l’insussistenza di elementi migliorativi.

Nel primo caso, la conseguenza è quella di ritrovarsi con una rendita catastale più alta e, quindi, con ripercussioni nella tassazione dell’immobile, per tornare alla nostra IMU (ma anche all’irpef), immaginiamo si tratti di una seconda casa!

Nel secondo caso, la strada del contraddittorio, potrebbe essere difficile, se non impossibile, non sarà infatti semplice dimostrare che, a seguito dei lavori eseguiti, l’immobile non abbia registrato alcuna variazione di valore anche perché, il 110% nella stragrande maggioranza dei casi è stato caratterizzato da interventi “ad alto valore aggiunto” in quanto studiati proprio per rendere gli immobili oltre che più sicuri, più efficienti a livello energetico e più rispettosi dell’ambiente.

Non ci sono solo novità negative (ammesso che di questo possa trattarsi), la norma strizza l’occhio anche a novità interessanti e di sicuro aiuto nella gestione dei cespiti soggetti ad IMU, ma di questo parleremo nel prossimo appuntamento.

Buon lavoro

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