La misura agevolativa opera dal 31 dicembre 22 al 31 dicembre 23

articolo di Stefano Ceci

La legge di bilancio 2023 ha previsto l’estensione del periodo di applicazione della misura  per tutti gli atti stipulati nel 2023 ovvero dal 31 dicembre 2022 al 31 dicembre 2023, si ricorda che la norma era stata precedentemente prorogata dal 30 giugno 22 al 31 dicembre 22.

Dal momento che “repetita iuvant” riassumiamo brevemente i requisiti previsti dalla norma.

La circolare n. 12/E del 14 ottobre 2021 distingue tra requisiti oggettivi e soggettivi.

Requisiti oggettivi:

rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione dell’agevolazione gli acquisti di:

1. immobili delle categorie catastali A/2 (abitazioni di tipo civile) A/3 (abitazioni di tipo economico) A/4 (abitazioni di tipo popolare) A/5 (abitazione di tipo ultrapopolare) A/6 (abitazione di tipo rurale) A/7 (abitazioni in villini) A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi);
2. le pertinenze, ad esempio box o garage, limitatamente a una per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato;
3. gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria.

L’agevolazione non si applica invece ai contratti preliminari di compravendita, in quanto la norma fa riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso.

Resta fermo che, in presenza delle condizioni di legge, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparre in forza dell’articolo 77 del TUIR.

Requisiti soggettivi:

possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che:

1. non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
2. hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Per ottenere le agevolazioni under 36, inoltre, bisogna rispettare i requisiti “prima casa” ovvero è necessario che il contribuente:

1. abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile
2. dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
3. dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Inoltre, l’immobile a uso abitativo deve essere sito nel territorio nazionale e il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250.000 euro.

Nel caso in cui venga acquistato un immobile soggetto a IVA, non trovando applicazione il regime di esenzione, il contribuente potrà beneficiare di un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%. Ricordo che il credito d’imposta può:

1. essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
2. utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
3. utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo 6928 (istituito con la risoluzione n. 62/E/2021);

Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi, può essere fatto valere in sede di presentazione della prima dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto, ovvero della dichiarazione relativa al periodo di imposta in cui è stato effettuato l’acquisto stesso.

Anche per questi tipi di atti è prevista l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Per ultimo ricordiamo il caso in cui il contribuente non abbia o perda il requisito, la circolare n. 12/E del 2021 chiarisce che, laddove venga riscontrata la mancanza dei requisiti per poter usufruire delle agevolazioni under 36 ma il contribuente ha comunque diritto alle agevolazioni prima casa:

1. si provvederà al recupero dell’imposta di registro nella misura del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna
2. per gli acquisti soggetti a IVA, si restituirà il credito d’imposta di cui ha usufruito con l’applicazione di sanzioni e interessi, oltre a dover versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

I casi in cui si ha la decadenza dal diritto di agevolazione invece sono:

1. dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti, resa nell’atto di acquisto;
2. mancato trasferimento della residenza nei termini previsti;
3. vendita entro cinque anni, non seguita dal riacquisto entro l’anno;
4. mancata alienazione della precedente prima casa entro l’anno dall’acquisto della nuova

In tal caso, l’imposta di registro viene recuperata nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Sono applicate, inoltre, sanzioni e interessi.

Anche l’eventuale credito d’imposta, infine, viene meno e si procederà al recupero dello stesso e all’applicazione di sanzioni e interessi.

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