LA SORTE DELL’IMMOBILE COMPRAVENDUTO OGGETTO DI SUPERBONUS

Ci sono provvedimenti che se pur iniqui, è facile comprendere traggono origine dall’esclusiva esigenza di equilibrare le entrate tributarie, altri invece che, se pur condivisibili nello scopo, pongono qualche legittimo dubbio circa la genuinità della loro primogenitura.

Mi riferisco alle disposizioni contenute nella legge di bilancio 2024, afferenti gli immobili sui quali sono stati eseguiti interventi ex art. 119 del decreto Rilancio (D.L. n. 34/2020).

La novità legislativa introduce una nuova fattispecie tassabile laddove l’immobile, successivamente alla ristrutturazione che ha goduto dei benefici del 110%, sia oggetto di compravendita.

Per comprendere la portata della disposizione sarà utile fare un esempio.

Immobile acquistato nel 2010 al prezzo di 150.000,00 euro e ceduto nel 2024 al prezzo di 200.000,00 euro.

In assenza di lavori di ristrutturazione che abbiano beneficiato delle disposizioni di cui all’ex art.119 del DL 34/20 (bonus 110%), la cessione intervenuta dopo 13 anni dall’acquisto, non genera plusvalenza tassabile, dunque la differenza di prezzo di euro 50.000,00 non è sottoposta a tassazione in capo al cedente.

Infatti, il TUIR sottopone a tassazione, le plusvalenze realizzate solo nel caso si procedesse alla cessione dell’immobile nell’arco dei 5 anni dall’acquisto, in quanto vi è una presunzione assoluta di finalità speculative a riprova di questo vi è che se invece si cedesse, nel medesimo arco temporale, un immobile pervenuto in successione non si genererebbe base imponibile, in quanto la volontà speculativa non è rinvenibile nel comportamento dell’erede. 

E’ bene sapere, che la plusvalenza dell’esempio, laddove fosse intervenuta nei cinque anni dall’acquisto, prima di essere sottoposta a tassazione potrebbe essere diminuita delle spese sostenute per l’immobile negli anni intercorsi tra l’acquisto e la successiva cessione (incrementative, notarili ecc..ecc..).

Torniamo al nostro esempio ed immaginiamo che, nell’anno 2021 il contribuente abbia sostenuto spese per ristrutturazioni al 110% per un totale di 100.000,00 euro e sempre nel 2024 abbia proceduto alla cessione per l’importo di 200.000,00 euro.

Quale sarà dal 2024 il comportamento fiscalmente corretto?

Qui interviene il regolamento di conti di cui al titolo.

Il 110% è dipinto dall’attuale esecutivo come una misura che ha sostanzialmente fatto beneficiare di una ghiotta occasione di truffa taluni operatori economici con la complicità (in alcuni casi) degli stessi utenti.

Accuse sicuramente gravi e altrettanto sicuramente non del tutto destituite di fondamento, vi è da dire però che fare di tutt’erba un fascio, non solo non è giusto, ma ritengo che sia non supportato dalla realtà dei fatti, anzi potrei dire (anche per esperienza diretta) che uno degli effetti più deflagranti sul mercato non sono stati i bonus e le conseguenti possibilità di gabbare il fisco, ma l’innalzamento ingiustificato dei prezzi sia delle materie prime che della manodopera che hanno pesato in una maniera indicibile su tutti coloro che invece non hanno aderito al bonus, innalzamento ingiustificato dei prezzi cui ha contribuito, oltre alla palese finalità speculativa (nessuno si lamentava perché gli aumenti erano destinati a gravare sulle casse del fisco) la concomitante crisi energetica e gli effetti della guerra in Ucraina, insomma una tempesta perfetta, nel corso della quale ogni evento era utile ad avere ricadute incrementative sui prezzi , circostanze cui nessuno é riuscito ed in alcuni casi ha voluto, porre rimedio.

Al netto delle personali doglianze per non essere stato tra i fortunati che hanno potuto beneficiare del bonus, rimane che la vita per coloro che vi hanno aderito, rischia di complicarsi.

Tornando al nostro esempio, il primo effetto consiste nell’andare a fissare il calendario non più al momento dell’acquisto ma alla data di conclusione dei lavori. Perciò se è vero che dall’acquisto alla vendita sono intercorsi 13 anni è altrettanto vero che dalla data di ultimazione dei lavori a quella di vendita sono invece trascorsi solo 2 anni, dunque siamo nel pieno del periodo di osservazione degli intenti speculativi.

Gli effetti non si limitano qui, il regolamento dei conti va oltre, ordinariamente, nel caso di cessione nel quinquennio come ho scritto è riconosciuta la possibilità per il contribuente, di abbattere la base imponibile delle spese sostenute, al punto da poterle addirittura azzerare, invece ora, con un super bonus nel mezzo, questa possibilità è, per le cessioni nel quinquennio, azzerata e per quelle che intervenissero nei successivi cinque anni cioè entro dieci anni dalla fine dei lavori, ridotta al 50%.

Dopo quanto riportato è evidente la duplice finalità del governo, che posso riassumere così:

1. la ristrutturazione a spese dell’erario e la successiva vendita in un arco temporale massimo di 10 anni è evidentemente operazione speculativa e come tale va considerata;
2. serviva un meccanismo che sterilizzasse i vantaggi fiscali nel frattempo goduti, dunque non si permetterà l’abbattimento della plusvalenza con l’importo della ristrutturazione, anzi si procederà a tassare la plusvalenza con l’imposta sostitutiva del 26%, realizzando così una restituzione dei benefici goduti.

Oggi possiamo ben ammettere che c’è in corso un accerchiamento, non solo dei soggetti che hanno beneficiato del bonus, ma di tutto un sistema che di questi si è alimentato ed accresciuto.

Questa misura è solo l’ultima in ordine di tempo, basti far riferimento ai blocchi intervenuti, alle rigorose norme che gravano come macigni sui meccanismi di asseverazione.

Personalmente, la ritengo una norma nata in fretta e male, le cui finalità potevano anche essere condivisibili ma che alla stregua del reddito di cittadinanza pur partendo da presupposti giusti non ha trovato corretta applicazione, falle cui nel tempo si è cercato di porre rimedio ma quando lo si è fatto, oramai i buoi erano usciti dal recinto!

Dopo aver tracciato le linee del provvedimento, in prossimi interventi proverò a mettere in luce le diverse discrasie e difficoltà applicative, affinché possano essere da monito e supporto a chi fra i vostri assistiti avesse in predicato l’intenzione di cedere l’immobile ristrutturato col 110%.

Prima di chiudere rimandando a successivi interventi un’analisi delle difficoltà applicative, faccio due considerazioni; l’abitazione principale è fuori dal perimetro della norma, dunque anche se oggetto di ristrutturazione non vedrà l’applicazione dei principi testé enunciati, la seconda considerazione è che il 110% deve aver interessato, cessione del credito o sconto in fattura.

Stefano CeciStefano Ceci

Dottore Commercialista iscritto all’ordine di Roma, Iscritto al Registro dei Revisori Contabili dal 1985 titolare di uno studio tributario e di consulenza aziendale. Componente Commissione area Tecnico Fiscale Consulta Nazionale dei CAF. Responsabile dell’Assistenza Fiscale del CAF MCL srl. Responsabile Ufficio Formazione CAF MCL srl. Ha maturato notevole esperienza nella gestione ed organizzazione degli Enti No Profit, componente del Tavolo Tecnico Legislativo in seno al Forum Nazionale del Terzo Settore, relatore alla Commissione Bilancio del Senato per le proposte di modifica Dlgs 117/17 , Componente Ufficio di Segreteria Fondi PNRR UE 2021-27 Forum Nazionale del Terzo Settore, collaborazioni con le commissioni terzo settore dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma ed Arezzo _ consulente amministrativo progetti ex/L. 383/00, consulente scientifico Commissione Riforma Terzo Settore – collaborazione con testate giornalistiche : CAF NEWS24 , Edizioni Traguardi Sociali, nel 2022 ha pubblicato: La Riforma del Terzo Settore – manuale pratico per le Associazioni di Promozione Sociale”

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