QUALI SONO GLI IMMOBILI ESENTI?

articolo di Stefano Ceci

Quando si affronta l’argomento delle agevolazioni / esenzioni in ambito tributario, ciascuno di noi, rimane inevitabilmente vittima di un comportamento che è a metà fra lo “schizzofrenico” ed il “distopico”. Rimaniamo avvinti da sentimenti avversi, da un lato la volontà di aderire al lenimento di un peso tributario nella massima misura possibile cui però, fa da contraltare una sensazione (a volte assai più di una semplice sensazione!) di eguale forza che invece ci fa prefigurare utopie altamente negative.

In questo titanico scontro fra bene e male, spesso finisce che rimaniamo inermi e lasciamo scorrere sulle tumultuose acque del dubbio, la possibilità di aderire ad un meritatissimo risparmio fiscale.

Emblematica di questo stallo è stata la questione dell’esenzione IMU per gli immobili ove risiedono i coniugi ancorché siti nel medesimo comune.

Ho visto operatori approcciarvi con grande riluttanza, vedendoli maneggiare la questione come fosse nitroglicerina!

Non che il mito del fisco amico si sia realizzato, quello stento a crederlo e non tanto per le norme, quanto per coloro che sono chiamati a darne concreta attuazione.

Mettendo da parte dissertazioni poco proficue rispetto alle questioni di cui si vuol ragionare, riassumiamo invece, i presupposti che sono alla base dell’esenzione dall’IMU.

La prima categoria di immobili ovviamente esenti, sono quelli posseduti dallo Stato, dai Comuni, nonché quelli posseduti, nel proprio territorio, dalle Regioni, dalle Province, dalle Comunità montane, dai Consorzi fra detti enti, dagli enti del Servizio sanitario nazionale, si tratta in ogni caso di immobili comunque destinati esclusivamente a compiti istituzionali.

Analizziamo ora un altro caso di esenzione sicuramente meno scontato rispetto al primo. Sono esenti dall’IMU, i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9 (stazioni ferroviarie e metropolitane, porti, aeroporti, funivie, sciovie, edicole, chioschi, stazioni di servizio autostradali, mercati, cimiteri, discariche, acquedotti, campi sportivi pubblici, piscine, etc.) l’esenzione opera più o meno al pari di quella prima elencata, vi sono immobili sicuramente in uso all’ente pubblico, ma ve ne sono altri tipicamente in uso a privati. In questi casi, diversamente dal primo punto, non rileva la soggettività di chi li utilizza, ma la sola categoria catastale.

Lasciamo, la condizione collegata alla categoria catastale, per riapprodare sulla oggettività dell’uso comunque connesso alle caratteristiche soggettive di chi li utilizza. Mi riferisco a specifiche macrocategorie, che possono comprendere immobili anche con categorie catastali diverse, in questo caso conta che l’utilizzo sia esclusivamente per fini istituzionali; mi riferisco agli immobili oggetto di culto e le loro pertinenze, agli immobili di proprietà della Santa Sede, agli immobili con destinazione specifica per usi culturali ed agli immobili appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali.

Simile al caso degli immobili in uso per attività culturali c’è quello degli immobili, sempre a prescindere dalla categoria catastale, utilizzati dagli enti non commerciali (esclusi i partiti politici), destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché le attività di religione o di culto.

Abbiamo finora trattato casistiche forse distanti dall’ordinarietà delle nostre consulenze, ora invece rimettiamo i piedi a terra per presentare una recente novità in relazione all’esenzione dall’imu e cioè il caso degli immobili occupati abusivamente per i quali sia stata presentata denuncia penale (art. 1, comma 81, legge n. 197/2022).

La Legge di Bilancio 2023 ha previsto l’esenzione dal pagamento dell’IMU per gli immobili abusivamente occupati.

Ora i proprietari o i soggetti che sono titolari di un diritto reale di godimento su immobili di cui non hanno la diponibilità o l’utilizzabilità e per i quali sia stata presentata denuncia all'autorità giudiziaria in relazione ai reati di violazione di domicilio e invasione di terreni o edifici (rispettivamente articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale) o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale, sono esentati dal pagamento dell’IMU, fintanto che permane l’occupazione abusiva.

Il titolare del diritto di godimento sul bene occupato, al fine di poter godere dell’esenzione, oltre alla denuncia dovrà fare apposita comunicazione dandone notizia al Comune interessato, medesimo adempimento ma di tenore inverso sarà necessario porre in essere ove la condizione di occupazione od indisponibilità cessi, indipendentemente dalle cause.

Vi è poi un’altra condizione di esenzione che attiene alle condizioni soggettive di chi vanta diritti reali sull’immobile; si tratta delle imprese di costruzione per i beni classificabili come merce anche rilevati in bilancio quali rimanenze. Detta esenzione permane fintato che gli stessi ancorché invenduti non siano comunque locati, infatti, nel caso venissero locati, l’esenzione viene a cessare.

   

Ultimo caso è quello degli immobili collabenti (cat. catastale F/2) - vale a dire immobili in disuso per il loro elevato grado di inutilizzabilità (fabbricati fatiscenti, ruderi, etc.) - sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi da IMU (risoluzione 16 novembre 2023, n. 4/DF).

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