L’ABITAZIONE PRINCIPALE PARZIALMENTE LOCATA

articolo di Stefano Ceci

Il quesito trae origine dal dubbio persistente nel caso in cui il possessore dell’immobile adibito ad abitazione principale avesse concesso in locazione parte di questo.

Il dubbio riguarda il mantenimento della caratteristica di abitazione principale e la conseguente esenzione IMU per l’immobile parzialmente locato ed (importante) accatastato unitariamente e non autonomamente.

Prestiamo dunque, attenzione all’ipotesi del proprietario di un immobile composto da due distinte unità immobiliari accatastate autonomamente l’una dall’altra, che avesse concesso in locazione anche solo una delle due unità, in questo caso (ad esempio laddove non si fosse proceduto all’accorpamento) la locazione della porzione immobiliare farà venir meno (per la stessa) la caratteristica di immobile destinato ad abitazione principale, a nulla rileva il fatto che le due unità immobiliari sono parte di un medesimo contesto immobiliare, quello che conta e che fa venir meno l’agevolazione , è l’accatastamento distinto delle singole unità immobiliari.

A questo punto per esclusione , saremmo portati a ritenere che:

• nel caso vi fosse stato un precedente accorpamento;
• oppure nel caso di un immobile unitariamente accatastato, la locazione parziale dello stesso non dovrebbe far venire meno la caratteristica di abitazione principale e dunque l’esenzione IMU.

Come scritto in precedenti interventi, serve grande prudenza quando si gestiscono questioni “border line”.

Và detto che la questione è stata affrontata dal MEF con esiti per altro in linea con le considerazioni finora fatte, ma c’è un però.

Prima cosa, l’indicazione non è figlia di prassi dell’Agenzia ma piuttosto di una semplice FAQ del 12 gennaio 2016, dunque decisamente datata e non più reiterata nella successiva prassi dell’Agenzia delle Entrate.

Possiamo procedere sereni?

Per trovare una risposta occorre procedere per indizi ……

Primo indizio, come scritto il chiarimento non risulta sia stato recepito in alcun documento di prassi, ma solo fornito dalla FAQ del MEF n. 12 del 20 gennaio 2016.

Le già fragili certezze sembrerebbero destinate a sciogliersi come neve al sole, ma non tutto è perduto.

Sappiamo che l’IMU non è un’imposta statale, perciò una sbirciatina sui regolamenti comunali sarà bene darla, in fondo è ragionevole che l’indicazione del MEF non possa assurgere a pietra miliare laddove si discute di gettito riservato agli enti locali.

Va detto che la casistica è assai frequente, soprattutto nei grandi comuni afflitti da atavica carenza di alloggi per gli studenti.

In questa indagine serve ripartire dal tenore letterale della FAQ: “anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’IMU per tale fattispecie”.

La FAQ è piuttosto datata è dunque legittimo chiedersi se le modiche normative intervenute nel tempo, con l’applicazione della nuova IMU come previsto dalla legge 27 dicembre 2019, n. 160, possano condurre gli operatori e gli uffici a una diversa interpretazione.

Con una discreta serenità posso ritenere che le modifiche normative intervenute non sembrano poter determinare un cambiamento di interpretazione da parte del Ministero dell’Economia e delle finanze.

Secondo indizio, la giurisprudenza ha recentemente affrontato il tema, in particolare, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022.

I giudici tributari hanno affrontato positivamente la questione, confermando la spettanza dell’esenzione dall’IMU, stabilendo che i proprietari locatari di parti dell’immobile, se coabitanti, comunque hanno diritto di usufruire dell’esenzione IMU.

Chiarendo altresì che a tal fine è necessario che sia costituito il rapporto con regolare contratto e che sussistano i requisiti richiesti per l’esenzione, dunque l’abituale dimora e la residenza nel medesimo immobile.

A tutti coloro che si sono abbandonati a riti ringraziatori rivolti al Dio pagano dell’Assistenza Fiscale, mi permetto di mitigare solo parzialmente l’entusiasmo ricordandogli che in ogni caso, sarà opportuno verificare per ragioni di prudenza se la fattispecie in esame sia stata prevista dal regolamento comunale anche se, a ben vedere, l’eventuale esenzione dovrebbe trovare origine nella “norma base” non modificabile da una mera delibera comunale ove risulta ubicato l’immobile in questione, ma si sa, in queste vicende la prudenza non è mai troppa.

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