novità importanti per locazioni brevi, strutture ricettive e non solo CIN

articolo di Stefano Ceci

Nella pratica professionale spesso siamo chiamati a fornire consulenze anche in ambiti che esulano dalla pura consulenza fiscale, come CAF sempre più forniamo un’assistenza a tutto tondo ed è per questo motivo che oggi ci addentriamo nelle fitte trame che avvolgono le novità per le locazioni brevi.

Dal 2 novembre 2024 entrano in vigore nuovi obblighi di sicurezza per le strutture ricettive, le locazioni brevi e ad uso turistico, senza dimenticare l’attuazione della riforma Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli Immobili destinati a locazione breve (BDSR) e con esse anche un articolato sistema di sanzioni e precise prescrizioni.

Cominciamo col capire chi sono i soggetti economici che dovranno tenere conto delle novità, i proprietari di unità immobiliari destinate a locazioni brevi (ai sensi del D.L. 50/2017) o locazioni per finalità turistiche oltre alle strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.

Quello che a prima vista potrebbe sembrare un ambito tutto sommato (abbastanza) circoscritto in realtà è assai più ampio di quanto a prima vista potrebbe sembrare, infatti gli obblighi che andremo a sciorinare interessano sia le attività imprenditoriali che quelle non imprenditoriali.

Cominciamo dagli obblighi di sicurezza, tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio ed estintori portatili a norma di legge , questi obblighi appartengono a tutte le attività sia imprenditoriali che non, va detto anche che per le attività imprenditoriali questi obblighi che potremmo definire minimi andranno implementati dagli ulteriori requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle normative statali e regionali.

Non basterà essere in possesso degli estintori, questi infatti, dovranno essere posizionati in punti accessibili e visibili, vicino agli ingressi e alle aree a maggior rischio, è richiesto almeno un estintore ogni 200 m² di pavimento o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

Devono avere capacità estinguente minima 13A e carica minima 6 kg/6 litri.

Quali le sanzioni?

• La mancanza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti è sanzionata con una multa da 600 a 6.000 euro.
• La mancanza di estintori portatili a norma di legge è sanzionata con una multa da 600 a 6.000 euro.
• Le verifiche sul rispetto di questi requisiti di sicurezza saranno effettuate dalla polizia locale. I proventi delle sanzioni saranno incamerati dal comune in cui viene accertata la violazione e destinati a finanziare investimenti per politiche in materia di turismo e interventi per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti.

È importante sottolineare che queste sanzioni si applicano per ciascuna violazione accertata, quindi in caso di mancanza sia dei rilevatori che degli estintori le multe potrebbero sommarsi.

Vi è la possibilità di essere esonerati da questo obbligo, ma dovranno ricorrere precise circostanze.

Possono non installare dispositivi di rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio i locatori di unità immobiliari che soddisfano entrambe queste condizioni:

• non essere sono dotate di impianto a gas
• viene escluso con certezza il rischio di rilasci incontrollati di gas combustibili o formazione di monossido di carbonio (bombole gpl, metano ecc..ecc..)

Vi è un’altra categoria di esoneri, gli immobili non locati brevemente o comunque non destinati a finalità turistiche, ad esempio le locazioni con contratti tradizionali di lunga durata (superiore ai trenta giorni) non rientrano in questa normativa.

Sono esonerati anche gli immobili non ad uso abitativo, in quanto questa specifica norma si applica specificamente alle "unità immobiliari ad uso abitativo", per i non abitativi vigono altri e diversi obblighi.

È importante notare che non ci sono eccezioni basate sulla dimensione dell'immobile o sul tipo di proprietario. Tutti gli immobili destinati ad affitti brevi o locazioni turistiche, sia gestiti in forma imprenditoriale che non, devono rispettare questi requisiti di sicurezza, a meno che non rientrino nelle eccezioni sopra menzionate.

Venendo alla seconda novità, cioè la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli Immobili destinati a locazione breve (BDSR), procediamo con l’analizzarne le finalità.

E’ una piattaforma informatica gestita dal Ministero del Turismo per raccogliere i dati di tutte le strutture ricettive e gli immobili destinati a locazioni brevi e serve ad assegnare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio per esercitare l'attività di affitto breve.

I proprietari/gestori delle unità immobiliare destinate a locazione breve devono registrare le strutture sulla piattaforma, fornendo i dati richiesti, una volta completata la registrazione, verrà assegnato il CIN.

Il CIN deve essere esposto nella struttura e utilizzato in tutte le comunicazioni e annunci relativi all'immobile.

La BDSR è importante ricordarlo è operativa già dal 1° settembre 2024.

Chi ottiene il CIN per la prima volta ha 60 giorni di tempo per regolarizzarsi. Chi ha già il Codice Identificativo Regionale (CIR) ha 120 giorni per convertirlo in CIN.

Dal 2 novembre 2024 scattano le sanzioni per chi non si adegua.

È prevista un'interoperabilità tra la BDSR e le banche dati regionali esistenti perciò chi avesse già il CIR deve comunque registrarsi sulla piattaforma nazionale per ottenere il CIN.

Vi è una connessione fra gli obblighi di sicurezza e questi di registrazione alla Banca Dati Nazionale, infatti per ottenere il CIN, le strutture devono rispettare i requisiti di sicurezza prima illustrati, perciò possedere:

• dispositivi per la rilevazione di gas e monossido di carbonio
• estintori portatili a norma

Sono previste sanzioni per chi non si adegua:

• mancanza del CIN (da 800 a 8.000 euro)
• mancata esposizione del CIN (da 500 a 5.000 euro)
• assenza dei requisiti di sicurezza (da 600 a 6.000 euro)

La BDSR mira a regolamentare il settore degli affitti brevi, favorendo la trasparenza e facilitando i controlli contro le irregolarità.

È prevista l'immediata rimozione degli annunci irregolari pubblicati senza l'indicazione del CIN.

Sono previste sanzioni aggiuntive per chi svolge attività imprenditoriale:

• da 2.000 a 10.000 euro per non aver presentato la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
• da 600 a 6.000 euro per ogni violazione accertata relativa ai requisiti di sicurezza (come mancanza di rilevatori di gas o estintori).

In caso di reiterazione della violazione, le sanzioni possono essere raddoppiate.

L'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza potranno effettuare controlli incrociati e analisi di rischio fiscale sui soggetti che affittano senza CIN.

È importante notare che queste sanzioni entreranno in vigore dal 2 novembre 2024, ovvero 60 giorni dopo la pubblicazione dell'avviso di attivazione della Banca Dati nazionale delle strutture ricettive. Fino a quella data, c'è un periodo di adeguamento per permettere ai proprietari e gestori di mettersi in regola.

Chi è già in possesso di un codice identificativo regionale o provinciale ottenuto prima dell'applicazione delle disposizioni sul CIN ha 120 giorni di tempo dalla pubblicazione dell'avviso, quindi fino al 1° gennaio 2025.

Chi ottiene un codice regionale o provinciale dopo l'applicazione delle disposizioni sul CIN ha 30 giorni di tempo dalla data di attribuzione di tale codice per convertirlo in CIN.

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