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La giurisprudenza tributaria fa breccia nella presunzione prevista all’art. 26 co.2 del TUIR nel caso di immobile cointestato e concesso in locazione da uno solo dei proprietari.
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La sentenza della CTR del Lazio n.1733/2/2022 fa definitivamente (o quasi) chiarezza su di un aspetto spesso dibattuto e dagli esiti tutt’altro che scontati.
Motivo del contendere è l’applicabilità dei commi 2 ed 1 dll’art.26 del TUIR.
Il comma 2 stabilisce che nel caso di contitolarità: “il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto” tutto chiaro, salvo definire la portata del sostantivo “diritto”. Per comprenderne il senso, occorrerà una lettura congiunta con il comma precedente, che a sua volta stabilisce “ i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili “.
Riassumendo, saremmo portati a ritenere: “ a prescindere dalla percezione, il reddito fondiario contribuisce a formare il reddito in funzione del diritto esercitato sul cespite corrispondente”, il che molto più semplicemente ci porterebbe a ritenere che nel caso di immobile intestato ad una pluralità di soggetti, laddove il contratto fosse sottoscritto solo da uno di questi, la tassazione andrebbe operata comunque in capo a ciascun detentore del diritto di proprietà, in funzione della rispettiva quota ed a prescindere dall’effettiva percezione del canone o di una quota di esso.
La Commissione Tributaria Regionale del Lazio affronta la questione di un accertamento ai danni di un comproprietario dell’immobile reo di aver tassato il reddito fondiario ripartendolo in quota parte a prescindere dal fatto che si fosse palesato come unico proprietario verosimilmente nel contratto di locazione.
Le motivazioni della Commissione attingono a diverse pronunce di Cassazione: 3085 del 17 febbraio 2016, 19166 del 15/12/2003 e 15171/2009.
I giudici di legittimità stabiliscono che la regola della tassazione «indipendentemente dalla percezione» vale solo per i redditi fondiari, cioè quelli definibili di tipo figurativo, quantificati sulla base dei soli dati catastali. Diverso sarà invece il trattamento dei redditi “effettivi” quali quelli da locazione, per i quali opera il principio di autonoma imputazione rispetto al titolo di reale di possesso, questo ci porta a ritenere che non solo il reddito fondiario potrà/dovrà essere ripartito in funzione della qualifica di proprietario ma che lo stesso potrà rispondere anche a criteri eccedenti i vincoli di proprietà, perciò potremmo avere un reddito da locazione ripartito fra i comproprietà anche in relazione a quote dissimili da quelle desumibili dai dati catastali.
Governerà dunque, il principio dell’effettività della percezione anche in capo a soggetti diversi dal legittimo proprietario.
A questo punto ci sono critiche da muovere ai danni della CTR del Lazio? Forse si, o meglio ci sono alcuni passaggi non chiari anche dalla lettura degli atti. La Cassazione, ad esempio, collega la tassazione ad una specifica circostanza, che è d’obbligo verificare “l’effettivo incasso del canone”, circostanza che il contribuente lamenta non essere stata provata a suo carico, dimostrazione è che nella sentenza non si fa riferimento all’incasso ma alla sola qualificazione in atti del soggetto quale unico proprietario.
Al riguardo si ricorda come sia assolutamente prassi comune, la sottoscrizione di contratti su immobili cointestati, anche da uno solo dei comproprietari.
In questi casi sappiamo venirci in aiuto il modello RLI, perché in fase di registrazione c’è la possibilità di indicare tra i locatori uno o più soggetti anche non presenti nel contratto.
Ma le discrasie non finiscono qui, c’è un’altra forse l’ultima, a cui i giudici dopo e l’agenzia prima non hanno fatto alcun riferimento.
Siamo al cospetto della circolare 20/E/2012 (risposta 6), l’Agenzia afferma: “nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile”.
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