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Le locazioni brevi, le ritenute da parte degli intermediari e l’istituzione della Banca dati del Turismo

Per locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Il contratto potrà essere stipulato direttamente oppure tramite intermediari immobiliari o intermediari che gestiscono specifici portali per il turismo.

Con riferimento a questa specifica tipologia di locazione, viene previsto un obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti conclusi per il tramite di intermediari entro il 30 giugno dell'anno successivo a  quello a cui si riferiscono i dati delle locazioni concluse.

Questo adempimento previsto a carico degli intermediari prevede che in caso di omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi, questi siano puniti con la sanzione di cui all'art. 11 comma 1 del DLgs n 471/97, da euro 250 a euro 2.000. La  sanzione è ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata  entro i quindici giorni successivi alla  scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

Potrà capitare che gli intermediari possano non essere residenti nel territorio dello stato, soprattutto nel caso di portali telematici. In questo caso se saranno in possesso di una stabile organizzazione questa sarà deputata a trasmettere i dati diversamente dovranno avvalersi di un rappresentante fiscale sul territorio nazionale.

Tutta questa serie di norme sfocia in un importante adempimento di carattere tributario cui è collegata ad esempio la nomina del rappresentante fiscale sul suolo nazionale.  A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca. Concretamente, gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono effettuare, su quelle somme, una ritenuta del 21%, in qualità di sostituti d'imposta, da versare tramite modello F24, con il codice tributo “1919” denominato: “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve - articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50”. (Risoluzione n 88/E del 2017). IMPORTANTE : se il beneficiario non opta in sede di dichiarazione dei redditi per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Da questo consegue che i contribuenti riceveranno una CU con l’esposizione del reddito e delle ritenute operate a secondo dei casi a titolo di acconto oppure come cedolare secca a titolo d’imposta.

In particolare nella CU saranno indicati i dati che seguono :

1. Il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare.
2. Indicare se la locazione interessa l’intero immobile o parte di esso (es: una stanza)
3. L’anno relativo al periodo di locazione che si sta indicando perciò sarà necessario dare evidenza al caso di periodo a cavallo di due annualità. 
4. Il numero di giorni di durata del contratto di locazione breve ricompresa nel periodo di riferimento.
5. Gli estremi di ubicazione dell’immobile.
6. L’importo del corrispettivo lordo pattuito per la locazione breve. In caso di locazione breve a cavallo d’anno, deve essere suddiviso in base ai giorni di competenza per ciascun periodo di imposta.

7. Deve essere indicata la ritenuta operata sul corrispettivo  
8. Indicare se il percipiente al quale viene rilasciata la CU non è il proprietario dell’unità immobiliare locata, questo sia nel caso di sublocazione breve o locazione stipulata da comodatario.  

Si segnala che la CU conterrà dati diversi a seconda che si tratti di proprietario che concede in locazione breve oppure si tratti del comodatario o del sublocatore nel caso di contratti a cavallo d’anno.

Infatti il reddito fondiario nel caso di locazioni brevi effettuate dal proprietario dell’immobile, viene tassato secondo il principio di competenza, perciò nel caso di reddito a cavallo d’anno avremo la scomposizione in ragione dei giorni per ciascun anno, mentre il reddito diverso nel caso di sublocazione o comodatario verrà inserito secondo il principio di cassa, perciò per intero al momento della riscossione ed a prescindere dal periodo interessato.

Con lo scopo di monitorare le operazioni di locazione breve dal 1 dicembre 2021 sono in vigore le regole contenute nel Decreto Ministeriale n 161 del 29 settembre 2021 pubblicato in GU n. 273 relativo alla banca dati per il turismo.

1. tipologia di alloggio;
2. ubicazione;
3. capacità ricettiva;
4. estremi dei titoli abilitativi  richiesti,  ai  fini  dello svolgimento  dell'attività ricettiva,  dalla  normativa  nazionale, regionale e delle Provincie autonome di Trento e Bolzano, in  materia urbanistica,  edilizia,  ambientale,   di  pubblica  sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi  di lavoro;
5. soggetto che esercita l'attività ricettiva, anche in forma di locazione breve;
6. codice identificativo regionale,  ove   adottato, o codice alfanumerico

I dati vengono forniti dalle Regioni e dalle Province autonome.

La banca dati è  gestita,  attraverso  piattaforma  informatica,  alla quale le regioni e  le province autonome sono tenute a trasmettere i dati in loro  possesso. Il trasferimento dei dati dalle banche dati avviene senza  oneri  per le regioni e le province autonome.

il  Ministero  del   turismo   -   Direzione   generale   della programmazione  e  delle  politiche  per  il  turismo   provvede   al monitoraggio relativo all'attuazione del  presente  regolamento,  con cadenza almeno annuale, al fine di verificare l'idoneità della banca di dati a perseguire gli obiettivi di tutela dei consumatori e  della concorrenza, il miglioramento dell'offerta turistica e  la  riduzione dell'offerta turistica irregolare.

Le informazioni contenute nella banca di dati, nonché il codice alfanumerico sono pubblicati sul sito istituzionale  del  Ministero  del turismo. 

Per i locatori attenzione va prestata al fatto che i titolari delle strutture ricettive di cui si tratta, sono tenuti a indicare il codice identificativo regionale o in mancanza il codice alfanumerico attribuito dal sistema della banca dati. Il codice deve essere indicato ed esposto in modo tale da garantirne la visibilità e un facile accesso da parte dell'utenza. Per chi non dovesse provvedere sono previste sanzioni da 500 euro a 5.000 euro per ogni unità non comunicata. Le sanzioni raddoppiano se la violazione è reiterata.

Da ultimo, con Provvedimento del 17 marzo 2022, le Entrate chiedono maggiori dati per le Comunicazioni Locazioni Brevi al fine di identificare meglio gli immobili interessati.

Con l’intervento, si prevede che la comunicazione prescritta dal Provvedimento del 2017 venga integrata con informazioni ulteriori, relative all’anno di riferimento della locazione e ai dati catastali dell’immobile oggetto di locazione per poter meglio individuare gli elementi del contratto di locazione breve.

Nel dettaglio occorre avere più informazioni con riguardo al periodo durante il quale l’immobile risulta locato ed alla identificazione dell’immobile in presenza di più contratti relativi allo stesso soggetto locatore.

In particolare, i dati catastali, la cui indicazione è prevista, in sede di prima applicazione, come facoltativa, risultano funzionali a identificare puntualmente, in base alle risultanze del catasto edilizio urbano, l’immobile oggetto di locazione breve e i relativi intestatari catastali.

La comunicazione da parte degli intermediari o comunque gestori di portali telematici deve essere predisposta e trasmessa attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, in conformità alle specifiche tecniche pubblicate sul sito internet ed eventualmente aggiornate con apposito comunicato:

Chiedi tutte le informazioni di cui hai bisogno presso la sede CAF MCL a te più vicina.

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