Per il 110% dei condomini occhio alla data di adozione della delibera

articolo di Stefano Ceci

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’art. 9, comma 1, lettera a), n. 1, D.L. n. 176/2022 (decreto Aiuti quater) ha previsto per le spese ammissibili al superbonus sostenute nel corso del 2023 la riduzione dell’aliquota di detrazione prevista per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al primo periodo di cui al comma 8-bis dell’art. 119, D.L. n. 34/2020 dal 110% al 90%.

Sulla questione della % di detrazione per i condomini è intervenuta la legge di bilancio 2023 laddove stabilisce che le suddette disposizioni non si applicano agli interventi effettuati dai condomini per i quali la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori risulta adottata in data antecedente alla data di entrata in vigore del decreto Aiuti quater (18 novembre 2022), a condizione che per tali interventi alla data del 31 dicembre 2022 risulti presentata la CILA.

Dunque ci sono precisi requisiti cui è richiesta la ricorrenza:

1. la delibera deve avere data precedente all’entrata in vigore del Decreto Aiuti quater – 18 novembre 2022-;
2. e che la CILA risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022.

Ma se la delibera avesse data successiva al 18 del mese di gennaio tutto sarebbe perduto?

No, infatti se la delibera fosse stata adottata in un arco temporale compreso fra il 19 novembre 2002 ed il 24 novembre 2022 la % di detrazione rimarrebbe comunque fissa al 110% solo nel caso in cui alla data del 25 novembre risulti presentata la CILA.

Alla luce di quanto sopra, dirimente rispetto alla % di detrazione sarà la data della delibera assembleare, cioè se fatta prima del 18 novembre oppure se entro il termine ultimo del 24 novembre.

Concludendo, ferme restando le date della presentazione della CILA in funzione dei diversi momenti in cui sia stata adottata la delibera, sarà in ogni caso aver chiari i termini cui fare riferimento e cioè quelli della delibera e non già della convocazione dell’assemblea a nulla rileva che la data della convocazione sia formalmente opponibile ai terzi perché fatta via PEC, rileva solo ed esclusivamente la data della delibera.

Bonus edilizi: trattamento diverso dei fornitori

Un committente privato effettua un intervento di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 16-bis del TUIR attraverso vari fornitori: il muratore concede lo sconto in fattura del 50%; l’idraulico, l’elettricista e il falegname sono pagati integralmente. Il committente può operare in dichiarazione la detrazione della spesa sostenuta dall’idraulico, cedere alla banca il credito derivante dalla detrazione per la fattura pagata al falegname e chiedere alla Posta il credito derivante dalla detrazione per la fattura pagata all’elettricista. Ci sono vincoli alle cessioni separate da parte del beneficiario del bonus?

L’Agenzia delle Entrate, richiamando il provvedimento dell’8 agosto 2020 ricorda in primo luogo che con lo stesso sono state definite le modalità per esercitare l’opzione, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori che hanno realizzato gli interventi oppure, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione medesima.

Fatta tale premessa, l’Agenzia spiega che l’art. 121 del D.L. n. 34/2020 (decreto Rilancio) prevede che l’importo della detrazione spettante è calcolato tenendo conto delle spese complessivamente sostenute nel periodo d’imposta, comprensive dell’importo non corrisposto al fornitore per effetto dello sconto praticato.

In presenza di diversi fornitori per il medesimo intervento, la detrazione spettante è commisurata all’importo complessivo delle spese sostenute nel periodo d’imposta nei confronti di ciascuno di essi.

Inoltre, lo sconto in fattura è pari alla detrazione spettante determinata come suindicato e non può in ogni caso essere superiore al corrispettivo dovuto. Ciò comporta, che il contribuente - con specifico riferimento al caso di specie – può fruire della detrazione nella dichiarazione dei redditi, con riferimento ai pagamenti effettuati a ciascun fornitore e può optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito con riferimento alle somme dovute ad altri fornitori, fermo restando il rispetto del massimale di spesa agevolabile per l’intervento che viene effettuato.

Mini condominio: obblighi comunicativi

Un mini condominio è composto da due unità immobiliari oltre alle pertinenze appartenenti a due soggetti diversi; tali soggetti hanno preferito farsi fatturare e pagare i lavori singolarmente sia quelli trainanti alle parti comuni che quelli trainati alle singole unità immobiliari, non accentrando questi adempimenti in capo ad uno solo di essi. Tale comportamento comporta qualche problematica ai fini della detrazione o della cessione dei rispettivi crediti? La disciplina e le scadenze restano quelle condominiali o quelle delle unità autonome e indipendenti? In caso di cessione come va compilata da ogni singolo condomino la comunicazione di opzione all’Agenzia delle entrate?

L’Agenzia delle Entrate ha premesso che:

- la circolare n. 23/E/2022 ha precisato che al fine di beneficiare del superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni i condomini, che non avendone obbligo, non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale: In tali casi, per la fruizione del beneficio si può utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti;

- la circolare n. 28/E/2022 ha precisato che in assenza del codice fiscale in un condominio minimo, ai fini della detrazione i condomini inseriscono nel modello di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico, ovvero il proprio codice fiscale nell’ipotesi in cui ogni condomino abbia effettuato il bonifico per la propria quota di competenza riferita al documento di spesa a lui intestato.

L’Agenzia ha ritenuto che tali chiarimenti possano trovare applicazione anche con riferimento agli interventi ammessi al superbonus che sono effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio minimo.

I singoli condomini, indipendentemente dalla scelta operata dagli altri, potranno decidere di beneficiare della detrazione o di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito effettuando i relativi adempimenti. Inoltre, trattandosi di interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio restano ferme le scadenze e gli adempimenti che sono previsti per queste categorie di interventi. Resta fermo che il contribuente è tenuto a dimostrare gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio.

Dal punto di vista procedurale:

- per le detrazioni relative ai lavori sulle parti comuni deve essere effettuata la comunicazione relativa al condominio minimo, una per ciascuna tipologia di intervento e quindi un’unica comunicazione per entrambi i condomini. Di conseguenza, uno dei due condomini dovrà figurare quale incaricato per la compilazione;

- per le detrazioni relative ai lavori trainati effettuati sulle singole unità immobiliari, deve essere effettuata una comunicazione per ciascuna unità immobiliare e per ciascun intervento da parte di ciascun condomino interessato.

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